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【内容】
住房是人生活的必需品，它承担着亿万人的安宁与健康。安全、舒适、宽敞、明亮、温馨的住房是人们对家的向往。我国房产市场经历了公房出租、公房补贴出售、提高住房租金、停止福利分房实行住房分配货币化、商品房制度全面实行、调控中增长、去库存等几个阶段。近40年来，我国住房制度也几经变革，未来又会走向何方？作者针对这些问题，用了几年的时间对房地产业进行了研究，从商品房的诞生、房产的高价是如何炼成的、房产的维权与维修、房地产业的法律与政策思考、房地产业的未来等几方面对中国房地产进行了阐释和展望，以便让读者对中国房地产业有更理性、更健康的认识，因此用积极正向的心态看待中国的房地产业。
【目录】
第一章中国商品房的诞生
住房是人生活的必需品，它承担着亿万人的安宁与健康。安全、舒适、宽
敞、明亮、温馨的住房是多少人对家的向往。近40年来，我国住房制度几经变
革，未来又会走向何方？预知未来，先知历史。还是让我们潜入房地产市场的海
底，先探知一下中国房地产的前世今生，以便更好地寻求对策，使房地产市场能
够更好地造福中国，造福百姓。
第一节中国商品房市场的复活与繁荣／2
1.公房出租：免费的午餐吃不饱／2
2.公房补贴出售：住房改革拉开序幕／7
3.提高住房租金建立住房公积金：政策驱动城镇居民购买住房／11
4.福利分房停止：逐步实行住房分配货币化，商品房制度全面实行／16
5.国民经济的支柱产业：房地产市场的波涛翻滚，不断反转／23
6.骑虎难下：房地产市场在反复调控中快速增长／28
7.供给侧改革：去库存／37
8.住房制度改革评述／38
9.住房改革向何处去／40
第二节从土地到商品房的行走轨迹／43
1.开发商拿到土地出让合同的过程／43
2.房地产建设项目行政许可程序／47
3.开发商与有关机构和部门的协商沟通／49
第二章商品房的高价是如何炼成的
如果对中国房地产市场做一个概括，大概可以如是说：一个字“涨”，两个
字“折腾”，三个字“放卫星”，四个字“雾里看花”，五个字“死了都要买”，
六个字“玩的就是心跳”，七个字“让我欢喜让我忧”，八个字“有多少事可以重
来”，九个字“房的心事你永远不懂”，十个字“如果离开你我如何幸福”。一句
话：想说爱你并不是一件很容易的事。房，就是这样让百姓欢喜，让百姓忧，其
最主要的原因就是房价一日三变，居高不下，飞速上涨。在这一章里，我们主要
来看一看商品房的高价是如何炼成的。
第一节商品房的价格确定／52
1.政府对房价及其构成的明确规定／52
2.房地产开发建设、税收费用及相应成本／54
第二节推高商品房价格的主要因素／57
1.政府方面的因素／58
2.开发商方面的因素／67
3.通货膨胀的影响／75
4.投资与投机推波助澜／76
5.租房市场的影响／81
6.民众的保值和恐慌心理／82
7.大城市的虹吸效应／85
第三节高房价究竟是谁之过／87
1.政府与开发商之间的口水战／87
2.中央政府与地方政府之间的“游击战”／89
3.开发商与公众的心理战／91
第三章商品房的低质是如何造就的
房屋质量问题已经引起了全社会的关注，诸如墙体裂缝、屋顶开裂、窗子
关不严、下水道堵塞、暖气管不热等等。从实际工作来看，影响施工项目质量的
五大因素是：施工人员、管理人员的技术水平、能力及知识等；施工机械、机具
等设备的技术优选程度及应用；施工中使用的材料的质量优劣；施工工艺、方法
的优选性、科学性；施工场地条件（水、电、场地、气候等）的好坏，工程外部
环境（相关机构等）好坏等。而影响工程项目质量的因素，包括设计、施工责
任、材料、使用责任及其他因素五个方面。本章结合这些因素来谈谈商品房的质
量问题。
第一节商品房建筑标准的确定／96
1.民用建筑的使用年限问题／96
2.民用建筑的安全性问题／103
第二节建筑材料现状／108
1.主要建筑材料的质量问题／108
2.建筑装饰装修产品的质量问题／113
3.建材存在质量问题的原因／115
第三节施工过程的质量监管／117
第四节建筑从业人员队伍现状／119
1.建筑行业中农民工建筑队伍的现状／119
2.建筑行业中其他从业人员的现状／121
第五节影响工程质量的其他因素／123
1.压缩工期：一味图快导致的质量问题／123
2.压低造价：层层转包下的“豆腐渣工程”／124
3.商品房预售制度：导致更加忽视房屋质量／125
第四章商品房的维权与维修
众所周知，商品房的低质带来住房的诸多问题，开发过程的各种违规行为
更加剧了这些矛盾，购买过程中的信息不对称、开发商的预制陷阱，法律的不健
全等等多重因素，导致了购买商品房后一旦遇到问题，与开发商的冲突也在所难
免。如何摆脱维权困境？本章展示了当下买房维权的艰辛，分析了买房维权难的
原因，重点在于强调指出了普通消费者要加强内功，增加购房的相关知识，做到
防患于未然，尽可能地降低购房风险。
第一节艰辛维权路／128
1.我的买房维权经历／128
2.买房维权究竟有多难／136
第二节维权难的原因／138
1.原因一：政府职能的削弱／139
2.原因二：消费者协会先天不足／139
3.原因三：仲裁局限性大／140
4.原因四：法律支持力度不够／141
5.原因五：检测等服务机构服务不到位／141
6.原因六：开发商的拖延战术／141
第三节自我救赎降低维权之难／143
1.消费者的自我救赎之合同篇／143
2.消费者的自我救赎之收房篇／146
3.消费者的自我救赎之维修篇／148
4.消费者的自我救赎之方法篇／149
第五章房地产业的法律和政策思考
无论是谁，真的解决了老百姓住房难的问题，就是利国利民。为此，在
这一章中将对于现行法律政策存在的问题进行浅析，然后探讨政策法律修改的
路径。
第一节现行法律政策存在问题浅析／152
1.问题一：对违法行为处罚力度不够／153
2.问题二：对于消费者的保护力度不够／154
3.问题三：上下位法规定不一致／155
第二节政策法律修改的路径探讨／156
1.思虑周全，发挥政策导向作用／156
2.将法律完善后再行出台实施／158
第六章中国住宅的未来
中国住宅市场的主要症状是：冷热不均，总体有余而局部不足，大城市人
满为患而欲往者源源不断，致使房价居高不下、涨势汹涌；小城市人力不足而欲
去者大有人在，房价大致稳定；普通民居房价高下相差甚巨。针对这些症状，可
行的治疗手段是标本兼治，先易后难。为了中国住宅市场的未来，本章进行了积
极的探讨，旨在希望中国经济不出现大的震荡，老百姓的利益能够得以保障，开
发商可以活下去或者重新转型，社会经济能够正常运转，社会基本保持稳定，房
价理性回归，土地财政终结，各方面的损失降到大力度优惠，引导房地产的巨大产能从
事其他行业。
第一节给住宅房地产业一个准确的定位／160
1.房子的定位为什么不够明确／160
2.住宅房地产业定位策略：标本兼治／163
第二节节约资源量须减少空置建造／165
1.房子空置问题突出／165
2.解决房子空置的关键：先立业后立城／168
第三节宽敞舒适是现代住房的起码要求／170
1.我国居民住宅面积的现状／170
2.关于房子实际使用面积的建议／172
3.“旧屋扩建改造工程”方案／174
第四节变经济适用房为共有产权房／175
1.经济适用房为什么要取消／175
2.共有产权房的好处／176
第五节取消住宅地产的土地拍卖制度／177
1.住宅地产土地拍卖制度的弊端／177
2.叫停住宅用地的招拍挂是当务之急／178
第六节提高住宅建设标准，加强质量管理，建设百年住宅／181
1.提高民居抗震设防指数／181
2.延长民居设计使用年限／181
3.提高民居建材标准／182
4.加强施工建设过程的监督管理／182
5.改革验收制度／183
6.加强建筑队伍的建设和培养／183
7.梳理建筑领域的相关法律法规／183
第七节合理的税收制度设计和住房价格／185
1.中国房地产税收与房价构成的现状／185
2.税收制度的改革和房价的构成／187
第八节让商品房维权变得简单有效／190
1.住房维权存在的机制问题／190
2.维护住宅房地产市场秩序的几点建议／191
附录1：《中华人民共和国城市房地产管理法》／199
附录2：作者对现行中华人民共和国城市房地产管理法的修改建议／213
住房是人生活的必需品，它承担着亿万人的安宁与健康。安全、舒适、宽
敞、明亮、温馨的住房是多少人对家的向往。近40年来，我国住房制度几经变
革，未来又会走向何方？预知未来，先知历史。还是让我们潜入房地产市场的海
底，先探知一下中国房地产的前世今生，以便更好地寻求对策，使房地产市场能
够更好地造福中国，造福百姓。
第一节中国商品房市场的复活与繁荣／2
1.公房出租：免费的午餐吃不饱／2
2.公房补贴出售：住房改革拉开序幕／7
3.提高住房租金建立住房公积金：政策驱动城镇居民购买住房／11
4.福利分房停止：逐步实行住房分配货币化，商品房制度全面实行／16
5.国民经济的支柱产业：房地产市场的波涛翻滚，不断反转／23
6.骑虎难下：房地产市场在反复调控中快速增长／28
7.供给侧改革：去库存／37
8.住房制度改革评述／38
9.住房改革向何处去／40
第二节从土地到商品房的行走轨迹／43
1.开发商拿到土地出让合同的过程／43
2.房地产建设项目行政许可程序／47
3.开发商与有关机构和部门的协商沟通／49
第二章商品房的高价是如何炼成的
如果对中国房地产市场做一个概括，大概可以如是说：一个字“涨”，两个
字“折腾”，三个字“放卫星”，四个字“雾里看花”，五个字“死了都要买”，
六个字“玩的就是心跳”，七个字“让我欢喜让我忧”，八个字“有多少事可以重
来”，九个字“房的心事你永远不懂”，十个字“如果离开你我如何幸福”。一句
话：想说爱你并不是一件很容易的事。房，就是这样让百姓欢喜，让百姓忧，其
最主要的原因就是房价一日三变，居高不下，飞速上涨。在这一章里，我们主要
来看一看商品房的高价是如何炼成的。
第一节商品房的价格确定／52
1.政府对房价及其构成的明确规定／52
2.房地产开发建设、税收费用及相应成本／54
第二节推高商品房价格的主要因素／57
1.政府方面的因素／58
2.开发商方面的因素／67
3.通货膨胀的影响／75
4.投资与投机推波助澜／76
5.租房市场的影响／81
6.民众的保值和恐慌心理／82
7.大城市的虹吸效应／85
第三节高房价究竟是谁之过／87
1.政府与开发商之间的口水战／87
2.中央政府与地方政府之间的“游击战”／89
3.开发商与公众的心理战／91
第三章商品房的低质是如何造就的
房屋质量问题已经引起了全社会的关注，诸如墙体裂缝、屋顶开裂、窗子
关不严、下水道堵塞、暖气管不热等等。从实际工作来看，影响施工项目质量的
五大因素是：施工人员、管理人员的技术水平、能力及知识等；施工机械、机具
等设备的技术优选程度及应用；施工中使用的材料的质量优劣；施工工艺、方法
的优选性、科学性；施工场地条件（水、电、场地、气候等）的好坏，工程外部
环境（相关机构等）好坏等。而影响工程项目质量的因素，包括设计、施工责
任、材料、使用责任及其他因素五个方面。本章结合这些因素来谈谈商品房的质
量问题。
第一节商品房建筑标准的确定／96
1.民用建筑的使用年限问题／96
2.民用建筑的安全性问题／103
第二节建筑材料现状／108
1.主要建筑材料的质量问题／108
2.建筑装饰装修产品的质量问题／113
3.建材存在质量问题的原因／115
第三节施工过程的质量监管／117
第四节建筑从业人员队伍现状／119
1.建筑行业中农民工建筑队伍的现状／119
2.建筑行业中其他从业人员的现状／121
第五节影响工程质量的其他因素／123
1.压缩工期：一味图快导致的质量问题／123
2.压低造价：层层转包下的“豆腐渣工程”／124
3.商品房预售制度：导致更加忽视房屋质量／125
第四章商品房的维权与维修
众所周知，商品房的低质带来住房的诸多问题，开发过程的各种违规行为
更加剧了这些矛盾，购买过程中的信息不对称、开发商的预制陷阱，法律的不健
全等等多重因素，导致了购买商品房后一旦遇到问题，与开发商的冲突也在所难
免。如何摆脱维权困境？本章展示了当下买房维权的艰辛，分析了买房维权难的
原因，重点在于强调指出了普通消费者要加强内功，增加购房的相关知识，做到
防患于未然，尽可能地降低购房风险。
第一节艰辛维权路／128
1.我的买房维权经历／128
2.买房维权究竟有多难／136
第二节维权难的原因／138
1.原因一：政府职能的削弱／139
2.原因二：消费者协会先天不足／139
3.原因三：仲裁局限性大／140
4.原因四：法律支持力度不够／141
5.原因五：检测等服务机构服务不到位／141
6.原因六：开发商的拖延战术／141
第三节自我救赎降低维权之难／143
1.消费者的自我救赎之合同篇／143
2.消费者的自我救赎之收房篇／146
3.消费者的自我救赎之维修篇／148
4.消费者的自我救赎之方法篇／149
第五章房地产业的法律和政策思考
无论是谁，真的解决了老百姓住房难的问题，就是利国利民。为此，在
这一章中将对于现行法律政策存在的问题进行浅析，然后探讨政策法律修改的
路径。
第一节现行法律政策存在问题浅析／152
1.问题一：对违法行为处罚力度不够／153
2.问题二：对于消费者的保护力度不够／154
3.问题三：上下位法规定不一致／155
第二节政策法律修改的路径探讨／156
1.思虑周全，发挥政策导向作用／156
2.将法律完善后再行出台实施／158
第六章中国住宅的未来
中国住宅市场的主要症状是：冷热不均，总体有余而局部不足，大城市人
满为患而欲往者源源不断，致使房价居高不下、涨势汹涌；小城市人力不足而欲
去者大有人在，房价大致稳定；普通民居房价高下相差甚巨。针对这些症状，可
行的治疗手段是标本兼治，先易后难。为了中国住宅市场的未来，本章进行了积
极的探讨，旨在希望中国经济不出现大的震荡，老百姓的利益能够得以保障，开
发商可以活下去或者重新转型，社会经济能够正常运转，社会基本保持稳定，房
价理性回归，土地财政终结，各方面的损失降到大力度优惠，引导房地产的巨大产能从
事其他行业。
第一节给住宅房地产业一个准确的定位／160
1.房子的定位为什么不够明确／160
2.住宅房地产业定位策略：标本兼治／163
第二节节约资源量须减少空置建造／165
1.房子空置问题突出／165
2.解决房子空置的关键：先立业后立城／168
第三节宽敞舒适是现代住房的起码要求／170
1.我国居民住宅面积的现状／170
2.关于房子实际使用面积的建议／172
3.“旧屋扩建改造工程”方案／174
第四节变经济适用房为共有产权房／175
1.经济适用房为什么要取消／175
2.共有产权房的好处／176
第五节取消住宅地产的土地拍卖制度／177
1.住宅地产土地拍卖制度的弊端／177
2.叫停住宅用地的招拍挂是当务之急／178
第六节提高住宅建设标准，加强质量管理，建设百年住宅／181
1.提高民居抗震设防指数／181
2.延长民居设计使用年限／181
3.提高民居建材标准／182
4.加强施工建设过程的监督管理／182
5.改革验收制度／183
6.加强建筑队伍的建设和培养／183
7.梳理建筑领域的相关法律法规／183
第七节合理的税收制度设计和住房价格／185
1.中国房地产税收与房价构成的现状／185
2.税收制度的改革和房价的构成／187
第八节让商品房维权变得简单有效／190
1.住房维权存在的机制问题／190
2.维护住宅房地产市场秩序的几点建议／191
附录1：《中华人民共和国城市房地产管理法》／199
附录2：作者对现行中华人民共和国城市房地产管理法的修改建议／213
