法规政策更新至2017年5月10日。
销量突破十万册。
业务流程细致讲解，财税实务案例示范;洞悉专业疑点难点，体悟大道至简智慧。
【内容简介】
本书采用以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为线索，以会计流程为补充的结构体系，对房地产开发各阶段涉及的税务与会计事项进行了分析，重点介绍了房地产开发企业的业务、会计和税务处理。
【作者简介】
李曙亮，1975年6月出生，中国注册会计师、中国注册税务师、中国注册资产评估师、国际注册内部审计师(CIA)，高级会计师职称。2002年3月至今在河南东方今典房地产集团有限公司从事内部审计工作，曾在《财务与会计》等杂志发表文章十余篇，所写的文章2005年度被《财务与会计》编辑部评为优秀文章。
【媒体评论】
作者扎实的专业素养、对事业的执著追求给我留下了深刻的印象。本书凝结了作者多年的心血，是不可多得的好书!
——尹成彦 上海国家会计学院信息与远程 副主任
本书由多年从事房地产会计实务工作的人士编写，结合房地产开发的操作流程和*财税法规，展开详细说明，是财务人员***的案头工具书。
—— 陈旭 大华集团上海商业投资发展有限公司 财务经理
编者们以丰富的实战经验和技巧，从房地产业务流程出发，阐述房地产会计和纳税实务的重点难点，为房地产会计人分忧。本书是房地产会计人不可多得的随身手册。
——张大春 上海复星创富投资管理有限公司 财务副总监
本书探讨会计与纳税实务问题，可谓切中要害;同时，会计是纳税实务的基础与支撑，故书中内容亦蕴涵会计基础逻辑，读者必能开卷有益。
——王大力 西南证券研究员 《地产阳谋》作者
这是一本“手把手”教给房地产开发企业会计人员会计与纳税实务的“傻瓜书”，但是却充满智慧，充分展示了一线会计人员践行会计理论以及从事房地产企业财务会计工作中积累的点滴经验，充分证明了“实践出真知”这句话。
——王纪平 北京工商大学会计系主任
【目录】
目录
*章总论1
*节房地产开发企业业务概述1
第二节房地产开发企业会计概述3
第三节房地产开发企业纳税概述8
第二章企业设立阶段13
*节企业设立阶段业务概述13
第二节企业设立阶段纳税实务16
第三节会计软件的初始化设置20
第四节企业设立阶段会计实务45
第三章取得土地阶段49
*节取得土地阶段业务概述49
第二节取得土地阶段纳税实务56
第三节取得土地阶段会计实务68
第四章开发建设阶段74
*节开发建设阶段业务概述74
第二节房地产开发企业成本核算78
第三节工程计量与支付会计实务109
第四节其他相关业务会计实务117
第五节开发建设阶段纳税实务137
第五章转让及销售阶段149
*节转让及销售阶段业务概述149
第二节营业税改增值税纳税实务157
第三节土地增值税清算纳税实务170
第四节企业所得税预缴纳税实务192
第五节转让及销售阶段会计实务196
第六章投资性房地产211
*节投资性房地产业务概述211
第二节投资性房地产纳税实务213
第三节投资性房地产会计实务218
第七章利润形成及分配235
*节利润形成及分配业务概述235
第二节利润形成及分配会计实务238
第八章企业所得税247
*节企业所得税汇算清缴247
第二节企业所得税汇算举例279
第三节所得税会计处理实务306
第九章财务报告319
*节财务报告概述319
第二节资产负债表323
第三节利润表328
第四节现金流量表332
第五节所有者(或股东)权益变动表341
第六节财务报表附注345
附录：房地产相关法律法规356
参考文献364
【免费在线读】
第二节营业税改增值税纳税实务
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定，在中华人民共和国境内提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权的房地产开发企业，为增值税纳税人，自2016年5月1日起，应当缴纳增值税;不缴纳营业税。并按照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《关于统一地方教育费附加政策有关问题的通知》(财综〔2010〕98号)计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
一、纳税人分类
增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人登记的纳税实务解析详见第二章第二节企业设立阶段纳税实务相关内容。
二、应税行为
房地产开发企业销售不动产、转让土地使用权、提供不动产租赁服务为增值税应税行为。
三、税率和征收率
在此主要介绍房地产开发企业增值税税率、征收率、预征率。
1.税率
房地产开发企业销售不动产、转让土地使用权、提供不动产租赁服务，税率为11%。
2.征收率
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
房地产开发企业中的一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。
3.预征率
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率预缴增值税。
四、计税方法
(一)基本规定
增值税的计税方法包括一般计税方法和简易计税方法。一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额，计算应纳税额，适用于房地产开发企业中的一般纳税人。简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额，一般适用于房地产开发企业中的小规模纳税人。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，但一经选择，36个月内不得变更。
(二)纳税实务解析
1.房地产开发企业自行开发房地产项目，如何判断是否属于房地产老项目?
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，房地产老项目是指：(1)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(2)建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2.房地产开发企业开发的开工日期在2016年4月30日之前的同一建筑工程施工许可证下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易计税方法与一般计税方法吗?
对此，国家层面的文件并未明确，根据12366纳税服务热线的答复，同一房地产项目中的不同房产，既有普通住房，又有别墅，只能选择适用一种计税方法，不可以分别选择简易计税方法与一般计税方法。
3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，“营改增”政策给出了可以适用简易计税方法的选择权，那么房地产老项目到底是选择简易计税方法还是一般计税方法呢?
不能一概而论。这与项目增值水平、土地取得方式、土地成本占收入的比例、客户类型、4月30日项目开发进度、进项税票取得情况等都有关系，需要详细测算后才能确定。比如，如果项目增值水平比较高，经测算选用一般计税方法的项目实际税负大于选用简易计税方法的项目实际税负，则应选用简易计税方法，反之则选用一般计税方法;如果由于土地取得方式问题，取得土地使用权支付的价款不能在计算销售额时扣除，并且土地成本占收入的比例较大，经测算选用一般计税方法的项目实际税负大于选用简易计税方法的项目实际税负，则应选用简易计税方法;如果房地产开发企业开发的产品为写字楼，客户主要为企业客户，经测算选用一般计税方法的项目实际税负小于选用简易计税方法的项目实际税负，则应选用一般计税方法。
4.房地产开发企业在2016年4月30日前购入在建工程，于5月1日后销售的，能否选择适用简易计税方法?能否扣除土地价款?
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
五、预缴税款
下面主要介绍增值税预缴税款的相关规定，以及相关纳税实务。
(一)基本规定
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。
1.计算预缴税款
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷(1＋适用税率或征收率)×3%
公式中适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。预收款是指房地产开发企业实际取得的售房款，包括分期取得的首付款、按揭款、尾款等预收款和全款取得的预收款。
【例5-1】东方房地产开发公司为增值税一般纳税人，自行开发了东方家园房地产项目，采用一般计税方法计税。20×6年5月1日开盘预售房地产，至20×6年5月31日共收到预收款5 250万元，东方房地产开发公司对上述预收款开具了收据，未开具增值税专用发票。
纳税实务解析：
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待办理产权转移手续时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的税款。
应预缴税款=预收款÷(1＋适用税率或征收率)×3%
应预缴税款=52 500 000÷(1＋11%)×3%=1 418 918.92(元)
2.预缴税款时间
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
3.填报增值税预缴税款表
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。
