每栋高楼，每间房屋，都是每座城市生命的缩影。钢筋水泥困局中的我们，如何安身立命？如何在雾里看花的房市中趋利避害？读读《房市》这本书，金融学博士后杜帅有多年房地产开发的经验和深厚的金融学知识，让人学会挑房、买房，积累财富，非常接地气。《房市》如一道光，照亮前方。
知名财经评论家 财经专栏作家 叶檀财经创始人 华鑫股份首席经济学家------叶檀
随着我国经济的发展，房地产业崛起，出现了房地产市场——房市。围绕着房地产市场，必有许多现象、观点、态度、立场和情感。不妨翻翻杜帅写的《房市》，相信会从中找到你感兴趣的内容。
中央电视台著名节目主持人------陈铎
财富需要积累，房子是财富的重要组成部分，想要住上满意的房子，想要聪明地积累财富，不妨看看《房市》。杜帅是一位房产专家，在他的启示下，你一定会豁然开朗。
相声演员、知名艺术家------陈寒柏
声音让我的世界充满生机，而语言是这世上*美的音符。杜帅的《房市》正是用简单而不失优雅的语言，为我们剖析了房产的本质，让我们相信生活原本就是一曲动人的交响乐。
中央人民广播电台经济之声主持人——高莉
每个行业都有相通的规律和道理，房地产跟书法也是相通的，行云流水，如云卷云舒。杜帅的房地产专著《房市》便是如此，相信大家会从书里找到满意的答案。
著名书法家、教育家------庞中华
我跟杜帅是好朋友，他在房地产经营方面有独到之处，他经营房地产多年的经验之作《房市》别有洞天，朋友们读后一定会有所发现。记住喽，《房市》一定要看啊！
著名相声演员、艺术家——奇志
安居乐业关乎国计民生，房地产作为支柱产业之一，无论购房源自居住需求还是投资需求，房子都是个令人总有话说，但似乎又总说不清楚的话题。在日常工作中，无论是节目选题还是各种经济论坛，房地产都是一个备受关注的话题，人们尝试通过各种权威人士之口，找到*适合自己做决策的论据和答案。
《房市》通读下来十分酣畅，好像一个值得信赖的朋友坐在身边，他既懂得房地产的专业知识，熟知各类房子的历史沿革、特色优劣；又有深刻的金融见解，洞悉各类买房群体的心理，从行为心理学角度出发，为购房群体仔细梳理决策脉络。《房市》还相当与时俱进，*的政策动向以及全国各地主要房地产市场的现状都在书中佐以详尽的梳理，手把手教你如果决策买房以及避免入坑。
上海电视台*财经频道主持人——张媛
【内容简介】
本书主要教大家如何辨别好房子及怎么买到好房子。通过“宏观大论（中国特色社会主义，中国特色的房地产）”“微观小论（购房者需要具备的基本素质）”“踩准房地产节奏，做好高抛低吸”“应该买什么样的房子”及“热点城市地产状况分析”五部分的详解，意在让大家踩准房地产市场的节奏，以有限的资金使自己的资产*化，并且快速有效地改善居住条件。
【作者简介】
杜帅，
金融学博士后、教授
知名金融投资人、金融评论人、地产操盘人
中国房地产金融协会理事长
中国青年创新创业导师
中国青年创新创业大赛评委
中国青少年科技创新大赛嘉宾、评委
中国文化创新产业转型大赛评委会主席
中国金融家俱乐部委员
中国企业家协会会员
《全球商业经典》《环球市场信息导报》《时代财富》《商业文化》《今传媒》《决策与信息》等杂志封面专访人物
中央电视台《奋斗》专访嘉宾
中央电视台《商界传奇》专访嘉宾
北京电视台《成长大会》点评嘉宾
中国国际广播电台《边走边看》客座嘉宾
中央人民广播电台《经济之声》专访嘉宾
北京人民广播电台《杜帅开说》创始人
北京人民广播电台《青年说》客座嘉宾
北京人民广播电台《职场有高招》客座嘉宾
加利福尼亚大学《宏观经济政策与分析》特聘导师
加利福尼亚大学《房地产经济学》特聘导师
被国内多所院校聘为社会导师、客座教授、名师库名师
实操并参与多个国内及海外地产收购、并购、重组、烂尾改造以及一级开发案例。
【目录】
总 论 / 1
宏观大论：中国特色社会主义，中国特色的房地产
*章 中国的房地产市场是不完全市场 / 3
中国的房地产市场化程度还比较低，房地产金融不发达。中国房地产市场的供给端和需求端都会受到政府政策的影响和调控。政府的政策调控是中国房地产市场必不可少的一环， 是中国房地产市场保持稳定的关键。
第二章 中国房地产调控的本质 / 11
中国房产的价格不是完全由市场来决定的，政府的调控起到了很大的作用。影响中国房地产市场的因素主要有四个：国家基本制度、宏观经济政策、微观经济政策、市场中的供求关系。中国政府对房地产调控的本质是通过宏观经济政策和微观经济政策的共同作用，用“ 看得见的手”及时调整市场供求，优化资源配置，稳定市场，稳定价格。
第三章 中国房地产买的是国情、国运 / 17
要研究中国的房地产市场，除了研究中国经济发展和政府政策之外，还需要了解中国的国情。了解国情是关键，国情才是决定资产价格*核心、*重要的因素，而国运则决定了中国房地产发展的趋势和走向。
第四章 中国的房地产不可用他国模式解释 / 24
中国的房地产市场有自己独特的运行规律，一定要结合中国的实际国情来看待中国的房地产业，不可因为中国房地产市场同别国有一定的相似性就用他国模式来解释中国房地产市场的运行情况。
第五章 中国的城市化进程是关键 / 34
中国处于城市化的发展阶段，城市化还远远没有达到饱和状态，农业人口不断转变为城市人口，从农村迁徙到城市。随着城市化的不断推进，中国的房地产市场还有着巨大的潜在需求，城市化进程是推动中国房地产业发展的关键所在。
第六章 中国的房地产业不能用简单的租售比衡量 / 41
在判断中国的房地产市场时，要综合各个方面进行分析，不能仅凭租售比这一简单的指标来判断。
微观小论：购房者需要具备的基本素质
*章 户 型 / 47
好的户型不但适宜居住，还可使房产升值更快。我建议大家*好选择平层并且南北通透的户型，以保证房子光照充足， 通风良好。
第二章 楼 层 / 58
在现实中，其实是没有*楼层的，房地产项目的周边环境、小区景观以及楼号布局，都会影响楼层的好坏，因此大家在挑选楼层时一定要根据现实状况，结合自身需求进行挑选。
第三章 朝 向 / 63
朝向对房子的采光、通风、噪音、节能等方面都会产生一定的影响。房子*好的朝向是坐北朝南，但是在具体购房时，房子并非一定要朝正南，正南偏东、偏西15—30度都是可以的。
第四章 容积率 / 67
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中所占比例； 对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。容积率越低， 居住的舒适度越高，反之；舒适度越低。
第五章 得房率 / 70
得房率是指可使用的房屋面积与建筑面积之比。一般来说， 得房率越高，住户所能够支配的面积越大，但并不是得房率越高越好。一般多层建筑的得房率在88% 左右，高层建筑的得房率在72%左右，而办公楼的得房率在55%左右。
第六章 绿化率 / 73
房地产商所说的绿化率其实是一个不准确、不规范的用词，绿化率准确的提法应为“ 绿化覆盖率”。法律法规中明确规定， 衡量楼盘绿化状况的标准是绿地率而不是绿化率，绿地率的计算要比绿化率严格很多，所以绿化率一般会比绿地率高。
第七章 楼间距 / 76
楼间距是指同一个小区两栋相邻楼之间的距离。楼间距对房子的采光、通风都有很大影响。按照国家规定，可以用楼高∶楼间距＝ 1∶1 . 2 的比值来计算楼间距。在挑选房屋时， 购房者一定要注意楼间距是否合适。
第八章 认清楼体结构 / 78
楼体结构是指建筑所用材料，是房屋质量的重要体现。楼体结构主要分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构以及钢结构等。
第九章 塔楼、板楼、洋房，你真的分得清 / 83
塔楼是指外观像塔的楼型，塔楼平面的长度和宽度大致相同； 板楼是东西长、南北短的住宅建筑，整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼；洋房是11 层以下的多层板式建筑，是板房中的标准板房。
第十章 房子的种类 / 86
根据不同的性质，房屋有着不同的分类。购房者在买房时， 特别是在买二手房时，一定要弄清楚房屋的性质，辨别好哪些房可以买，哪些房不能买。
第十一章 期房和现房 / 95
期房是指开发商从取得商品房预售许可证始至取得房地产权证期间销售的商品房；现房是指购房者在购房时，可以即买即住，并且开发商已办妥所售房屋大产权证的商品房。购房者在购买期房时一定要查看开发商的“五证”，特别是《商品房销售(预售)许可证》。
第十二章 “五证一书”公示 / 100
购房者在买房时除了注重房子本身的质量，还要检查房地产商是否取得了相关部门的批准文件，包括《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》以及《房地产开发资质证书》。
第十三章 怎样购买二手房 / 103
虽然中国现在一手房市场的体量远远大于二手房市场，但是随着城市化进程加快，中国的二手房市场必将壮大。购房者在购买二手房时，要学会和中介打交道，要了解清楚二手房的购房流程以及合同签署等重要事项。
应该买什么样的房子
*章 小区区位因素是关键 / 115
购房者在买房时不仅要分析房子本身的价值，还要综合房子所处的区域，以及周边环境加以分析。市中心的房子和郊区的房子，售价可谓天差地别。这不是因为房子本身的价值不同，而是房子所在的区位不同。
第二章 分清购房的消费需求和投资需求 / 119
如果现有的资金只够买一套住房，那么这套房更应该是投资品，而不是消费品，这样才能保证资产的升值。购房者在买房时，一定要把购房的消费需求和投资需求分开。特别是在资金有限的情况下，购房者更要注重房产的投资属性，而不是消费属性。
第三章 城市的板块轮动理论 / 129
城市不同区域之间的发展都存在强弱变化，这些变化莫过于三种：*种是由盛转衰，第二种是由贫转富，第三种是一直繁荣。购房者一定要在某个地区处于上升阶段时，入手当地房产，如此才能保证资产收益的*化。
第四章 房屋的潜在购买力 / 142
房屋的购买力是指房屋潜在的购买需求，当房产再次出售时， 将来购买的人越多，房屋的潜在需求量就越大，那房屋升值的潜力也就越大。
第五章 商住两用房怎么样 / 152
商住两用房是指既可以居住，又可以注册公司办公的房子。虽然中国各地对商住房的政策有所不同，但是商住房具有总价低、位置好等优势，依然是市场上的刚需品。此外，限购也只是一时的，肯定不会永久限购，特别是一线城市的小商住房一定是住宅有力的补充品。
第六章 小产权房该不该买 / 159
对于小产权房，政府的政策只可能会越来越严格，而不会放松， 尽管政府之后可能会通过一些措施来解决小产权房的产权问题， 但是肯定会严格控制这类房产的交易。因此，虽然小产权房总价便宜，但对于其面对的风险来说，我是不建议购买的。
第七章 学区房究竟如何 / 165
中国的城市在小学入学政策上采取的是就近免试入学。目前，中国一线城市的学区房炙手可热。总的来说，学区房的投资潜力很大，但是购买者在购买学区房时一定要注意关注当地的入学政策以及学校自己的“ 土政策”，仔细研究后，方可购买。
踩准房地产节奏，做好高抛低吸
*章 房价波动的规律 / 183
房价会围绕着一条呈45 度向上倾斜的直线上下波动，纵坐标是价格，横坐标是时间。这个也是我们通常所说的价值规律， 即价格围绕价值上下波动。在波峰的时候，极可能是国家出台了一些宽松的政策，使得房价上涨；而在波谷的时候，可能是国家对房地产市场有所限制。
第二章 影响房价变动的因素 / 186
影响房价的因素分为长期因素、中期因素和短期因素三类。其中，影响房价的长期因素是需求和经济，中期因素是土地供给，短期因素是政策和预期。购房者在购房时一定要综合分析以上三个因素，从而判断房地产市场的发展趋势。
第三章 怎么判断房价的低点 / 191
想要判断房价是否位于低点，可从以下三个方面进行分析： *，通过分析长期 因素及中期因素，判断城市房价的走势； 第二，通过分析短期因素，预测房价未来短期的发展趋势； 第三，通过数据分析，对市场的低点进行进一步佐证。
热点城市地产状况分析
*章 一线城市 / 201
一、北京 / 201
二、上海 / 202
三、广州 / 203
四、深圳 / 204
第二章 三大城市群 / 207
一、京津冀城市群 / 208
二、长江三角洲城市群 / 216
三、珠江三角洲城市群 / 227
第三章 二线热点城市分析 / 235
一、厦门 / 235
二、青岛 / 236
三、三亚 / 237
四、海口 / 238
五、济南 / 239
六、郑州 / 240
七、武汉 / 241
八、重庆 / 241
九、成都 / 242
十、昆明 / 243
十一、西双版纳 / 244
【前言】
看楼市“ 起起伏伏，温柔的曲线，放马爱的中原，那北国和江南”。
的确，房价不会永远上涨，楼市也有自己独特的运行规律和发展轨迹。很多朋友一直问我：要不要买房，应该买什么样的房子， 应该在哪里买房。有些朋友拿着几百万元甚至上千万元投资楼市， 结果血本无归向我抱怨，凭什么别人都能在房地产市场中赚到钱， 而他却不能。每当此时，我都不禁感慨：踩准房地产市场的节奏很重要，一定要知道什么时候出手买房利润才会*，买什么样的房子脱手速度才会*快……这些考验的都是购房者的专业技术水平。然而，许多人在买房时都是跟着感觉走，并没有仔细研究市场、分析行情。这是许多人在楼市中基本挣不到钱的根本原因。
不论是在“ 中原、北国还是江南”，楼市都有其独特的运行规律。不同地方的房地产市场有不同的特色，投资者要因地制宜。正如唯物辩证法所言，一定要做到普遍性和特殊性的统一，普遍性寓于特殊性之中，并通过特殊性表现出来；特殊性也离不开普遍性，
因此要做到两点论和重点论的统一。每个时代都有每个时代特有的故事。坊间流传着一个经典案例：1992 年，一个老翁以18 万元人民币的价格，卖掉了自己在北京的*房产，去美国淘金，风餐露宿，通过不懈努力，年逾花甲时终于实现了资产升值，将18 万元人民币变成了100 万美元；“ 乡音无改鬓毛衰”，老人衣锦还乡，本想找个本地老太太共度余生，但是回到北京才发现，当初卖掉的房子已经涨到了几千万元，于是悔不当初，慨叹生不逢时。这种例子比比皆是。我的一个朋友原来家中有3 套位于北京后海的四合院， 1993 年时，按市价3 万元一套卖掉了。现在他在西安定居，虽说日子过得还算富裕，算是中产阶级，可每次提到北京四合院几个字时，从他的脸上还可以看出些许后悔与无奈。
中国楼市真正兴起于20 世纪90 年代初，当时人们还没有房子的概念，认为居者有其屋便可，也不懂什么是投资品。随着时代的发展，人们的观念发生转变，手中的资金逐渐增多，理财产品也层出不穷，如存款、基金、债券、股票等，房产也从消费品逐渐变成了投资品。2008 年以后，中国房地产市场的增值加速，一轮轮的高价地王、一次次的政策利好、货币超发、通货膨胀以及中国民众“ 安土重迁”的传统观念等因素刺激着中国房地产市场一直向前发展。
然而，房地产会一直这样不断地发展下去吗？房地产行业真的可以源源不断地发展，一直有人接盘吗？真的是像市场上各种专家说的那样“ 房地产永远会涨”，还是说“ 房产会成为*不值钱的东西”? 房地产税对房子会有影响吗？到底在哪里买房好？哪里的
房子是以后有人接手的硬通货？针对这些问题，我会通过自己在地产行业多年的理论研究和实战经验，给大家做一个总结。看完这本书，我相信许多人都会解开自己心中的疑惑，做到心中有数。人人都有可能成为地产行业的专家，原来搞懂搞透房地产并不是那么难，大家去售楼处的时候再也不会像个外行了。
