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一、物业管理的起源及在英国的发展状况
物业管理也是随着生产力的发展而出现和发展起来的，是社会经济发展到一定阶段的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代，是在英国首先出现的。那时英国工业正处于高速发展阶段，劳动力需求巨大。随着工业革命的发展，大量农村人口涌入城市，这就必然引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋及设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些房地产开发商抓住机会建造了一批简易住宅以低廉价格租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件极差，不仅承租人拖欠租金严重，房屋破损问题也十分突出，居住环境日趋恶化，严重影响了业主的经济效益。当时有一位名叫奥克维娅？希尔的聪明女士经过认真思考和研究后，为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好的效果，当地业主纷纷向她学习。这不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，减少了摩擦。这可以说是最早的“物业管理”。
发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能的布局与划分、市场行情的调研与预测、物业租售的推广代理、目标客户群的认定、工程的咨询和监理、通信及旅行的安排、智能系统化的服务、专门性的社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中其依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。
二、海外典型国家与地区物业管理的发展概况
国外对物业管理业的管理主要是依法管理。政府负责制定各种法律和规定，由各个职能部门按照法律和规章的内容实施管理。一般来说，国外不设专业的物业管理的行政主管部门，只要符合条件，任何人皆可按《公司法》要求申请成立物业服务公司。各国大多通过物业管理行业的行业自律组织和学术研究机构――行业协会制定行业自律准则，组织人员培训，交流管理经验，评定企业类别和审定专业人员的资质，以达到行业自身保护与物业管理水平共同提高之目的。
(一)美国的物业管理概况
美国是一个以土地私有制为基础的国家，私人土地占美国国土面积的58%，这就决定了物业管理的基本内容必然是运用现代化的管理工具和方法，以保护和提高业主房屋价值、增加业主收入为目标，全方位地满足顾客(承租人)的各种需求，从而达到促进物业服务企业自身发展的目的。从内容和特点上看，美国物业管理主要表现为如下四个方面：
1.严格资质管理，确保行业基本素质达到规定要求
第二次世界大战以后，由于新经济政策的影响，美国的房地产业逐渐恢复并取得了长足发展，如何帮助业主选择有能力和有资质的管理企业以及人员就显得十分必要。承担这项任务的是全美房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)。IREM成立至今已有60多年历史，一直致力于物业管理的教育培训和资格认定工作。IREM是通过AMO与CPM的资格认定来对物业管理企业资质与物业管理人员素质进行把关的。AMO证书是对于管理单位来说的，CPM证书是对于管理人员来说的。AMO的含义是合格管理机构，它是颁发给房地产管理公司的专享称号。获AMO称号的公司至少要拥有一名CPM，并从事房地产管理业务至少3年。目前美国共有近700家公司拥有这个称号，管理着约500亿美元的居民住宅和约400亿美元的商业楼宇。CPM即注册物业管理师，是颁发给在经验、教育和职业道德规范上有杰出表现的专业物业管理者。要获得CPM，必须经过候选与正式获取两个阶段。取得正式必须符合五个方面的要求：一是5年以上的管理经验；二是成功地念完3门以上的专业课；三是至少有一年以上全职有效地进行物业管理计划的决策和组织活动的经历；四是成功地接受过有关职业道德的教育；五是必须获得分会和总会的批准。尤其严格的是，CPM的资格是不搞“终身制”的，一旦违反IREM制定的职业道德条款，物业管理人员即被取消CPM的资格。目前，全美CPM的拥有者仅为15000人，管理着全美8770亿美元的物业资产，960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼宇。
在美国，IREM所颁发的AMO和CPM仍然是极有限的。因此，在美国拥有AMO与CPM是很难得的。
2.社会分工加快，专业服务不断发展
在美国，物业管理经历了一个从自主管理向承包管理演化的过程。自主管理也称为内部管理，这在美国房地产发展的初期是一种主要的物业管理形式。但是，随着社会分工的发展和物业管理内容的不断增多，这种管理形式的弊端越来越明显，业主也感到精力和专业知识明显不够，承包管理应运而生。业主开始聘请物业服务公司和人员进行物业管理活动。与物业管理相伴而产生的专业服务公司也迅速发展，保安、清洁、绿化、工程维修等服务内容开始从综合业务中分离出来，这为物业管理的社会化进一步创造了条件。一些物业服务公司的管理层人数显得非常精干。电脑的使用更促使了物业管理的进步。物业服务公司与服务公司通过合同契约的形式，建立起了广泛的联系，并以此作为行使权利、履行义务的依据。
3.严格法律规定，规范物业服务公司行为 美国是一个法制健全的国家，法律、法规非常完善，这一特点在物业管理中也充分体现出来，《联邦住宅法》是为了避免在肤色、宗教、民族、性别和年龄等方面的歧视而制定的。政府采取一些措施，督促业主和管理者公平处理与承租人的关系，对违法者，政府将及时给予处罚。《保护残疾人法》更要求在各物业服务公司所管的楼宇和公共场所、娱乐场所必须设有残疾人专用的轮椅通道、停车位，要求在这些场所的电话、饮水管、电梯的按钮必须以轮椅为高度，还要求设有把手和专用卫生间以及宽敞的房门等。
在美国，与物业管理相关的安全问题、环境问题、健康问题等，许多法律、法规都作出了规定，这些规定通过物业开发建设的各个阶段被落实下来，这使得美国的物业管理在一开始就具有了良好的基础。
4.设施配套完善，物业管理内容丰富
配套设施如果不够完善，就会影响到物业管理的水平。在美国，经过近百年的开发建设，市政公建配套已达到相当高的水平。所有的建筑在前期建设时，除了像其他国家一样要做好水、电、通信等配套外，美国还十分强调车库的建设，一般楼宇都留有地下车库，有的车库竟然留了五六层。另外，电脑的普遍使用，给物业管理带来了极大的方便，如在电脑安全监控、冷热装置的调控方面，电脑就发挥着积极的作用，电脑在房地产信息和法律的传播方面也功不可没，极大地促进了房产交易量的增加和市场的规范。P24-27
