精彩书摘：
什么是使用率和实用率?
很多人在买房时都会遇到房屋的使用率和实用率的问题，两个概念很容易搞混，现在我们就来具体讲解这两个概念。
房屋的使用率是房地产市场上的一个约定俗成的参考指标，它是房屋的使用面积和建筑面积之间的百分比，可以反映出房屋使用面积的大小，具有一定意义的参考价值。
通常来说板楼的使用率大约为80%，塔楼的使用率大约为75%，写字楼的使用率大约为70%，商场的使用率大约为65%。总之，使用率和人流量存在着密切的联系，人流量越大，使用率越低。
“实用率”是房屋套内面积和建筑面积的百分比，大于使用率。通常来说，多层住宅的实用率一般在80%以上，高层住宅的实用率一般在75%以上，临街的独立商铺的实用率一般也在80%以上。
对于不同的楼盘来说，商品房的实用率越低，它的单价升幅也就越大;相反，实用率越高的楼盘，单价的升幅则越小。
什么是绿化率?
日常生活中买房的人非常关注楼盘的绿化率，那么绿化率究竟指什么呢?
绿化率是指一个住宅小区范围内绿化面积与规划建设用地面积之间的百分比。需要注意的是，绿化率只是房地产开发商在宣传楼盘绿化时所用的概念，并没有法律和法规依据。
其实，绿化率的准确提法应该是绿化覆盖率，具体是指绿化垂直投影面积的总和与小区规划建设用地面积的比率。通常小区内长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
住宅小区的绿地率指什么?
绿地率指的是住宅小区范围内各类绿地的总和与住宅小区总面积的比率，住宅小区的绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公共建筑所属绿地和道路绿地等。
其中的公共绿地包括居住区的公园、小游乐园、组团绿地以及其他的一些块状、带状化公共绿地。除此之外，公共绿地内的那些占地面积不超过小区总面积百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑也可以被看作是绿地。
绿地率的计算是非常严格的，并不是只要长草的地方都可以算作是绿地。比如说距离外墙15米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否已经被绿化，都不能计入绿地面积。
住宅的层高指什么?
层高是指住宅高度以“层”为单位进行计量，国家对每一层的高度在设计上都有一定的要求，这个高度就是层高。
层高通常是指下层地板表面或是楼板表面到上层楼板表面之间的垂直距离。层高减去楼板的厚度就是净高。
我国出于对降低建筑成本、节约建材、节约土地等经济指标的综合考虑，强调把住宅层高控制在28米左右。通常，层高每降低01米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计的规律是层数较少时，层高可以相应地提高;层数较多时，层高则可以相应地压缩。
住宅的进深指什么?
在建筑学上，进深是指一间独立的房屋或是一栋居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度，进深大的房屋可以有效地节约用地。
GB/50100-2001《住宅建筑模数协调标准》规定，我国住宅的进深应该采用以下参数：30 米、33米、36米、39米、42米、45米、48米、51米、54米、57米、60米。
为了让住宅拥有良好的天然采光和通风条件，住宅的进深不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度和宽度已经限定不变的情况下，住宅的进深如果设计得过大，那么住房就会变得狭长，这样一来距离门窗比较远的房间的自然光线就会不足。如果将这狭长的空间进行分割，那么就会出现一些没有自然光的黑房间。
住宅的开间指什么?
赵华想买套房子结婚用，他在网上查找楼盘的相关信息时经常看到“开间”这个词，他不太明白是什么意思。
其实，住宅的开间就是指住宅的宽度，具体是指相邻两个横墙定位轴线间的距离。因为它是相对于一个房间的宽度来说的，所以被称为开间。
比较小的开间尺度可以适当地缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。
虽然开间较小的住宅拥有不少优点，但是它也不可避免地拥有一些缺点。比如说开间小的房间，承重墙、柱的结构面积就相对较大，这样就减少了住户的有效使用面积。同时由于开间比较小，房间的分割过小，不适合家庭居住变化的要求，而且还很难改造。
什么是房屋的平台和勒脚?
很多人在买房子的时候都会提到房子的平台和勒脚，那么房子的平台和勒脚具体是指什么呢?
房子的平台，具体是指楼房建筑中那些没有上盖而且比层外地面高的平面结构。平台可以供住户乘凉、休息、晾晒衣物，等等。平台可以在楼层的顶部，也可以在楼层的腰部或是底部，它并不计算建筑面积，算是白送的。
房子的勒脚是指建筑物外墙的墙脚。为了防止雨水反溅到墙面上，腐蚀破坏墙面，在盖房子的时候会对窗台以下一定范围内进行外墙加厚，这一段被加厚的部分就是勒脚。
通常来说，勒脚的厚度不应该低于700毫米，而且勒脚应该与散水、墙身水平防潮层形成一个闭合的防潮系统。
共用部位、共用设备、公共设施指什么?
通常来说，住宅的共用部位是指在一栋住宅的内部，由整栋住宅的业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、走廊通道、传达室、内天井等部位。
住宅的共用设备具体是指一栋住宅内部，由整栋住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、消防器具、避雷装置、邮政信箱、电梯、水泵、水箱、电视天线等设备。
住宅的公共设施是指在物业管理区域内，由业主和使用人共同时用的道路、场地、车库、照明路灯、化粪池、垃圾房等设施。
规划建设用地面积和建筑面积指什么?
购房者经常会在某些楼盘的宣传广告上看到“规划建设用地面积”和“建筑面积”这样的词汇，那么它们分别指的是什么呢?
“规划建设用地面积”指的是项目用地红线(各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线)范围内的土地面积，通常包括建筑区域内的道路面积、绿地面积、建筑物所占的面积、运动场地等等。它是按照土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
“建筑面积”也被称为建筑展开面积，具体是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积的总和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，每层的建筑面积按照建筑物勒脚以上外墙围的水平截面计算，主要包括使用面积、辅助面积和结构面积三个部分。
销售面积和套内建筑面积指什么?
商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内建筑面积和自己应该分摊的公用建筑面积的总和。
它的计算公式是：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
商品房的套内建筑面积具体由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积按部分组成。
套内使用面积指什么?
商品房的套内使用面积是指套内房屋使用空间的面积，它以水平投影面积来计算。按照国家建设部《住宅建筑设计规范》的规定，住宅的套内使用面积的计算方法是：
(1)套内房屋的使用面积是套内卧室、起居室、客厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
(2)内墙面的装饰厚度计入使用面积。
(3)套内的内部楼梯按照自然层数的面积总和计入使用面积。
(4)不包含在结构面积之内的套内内部烟囱、通风道和管道井都计入使用面积。
套内墙体面积和套内阳台建筑面积指什么?
商品房的套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或者是承重墙体，又或是其他承重支撑体所占的面积。商品房的套内墙体分为共用墙和非共用墙两种。
套内墙体面积的计算方法是：拥有共用墙的套内墙体面积是其水平投影面积的一半。如果是非共用墙，那么则把墙体的水平投影面积的全部计入墙体面积。
商品房的套内阳台建筑面积都按照阳台外围和房屋外墙之间的水平投影面积来计算。其中，封闭的阳台按照水平投影的全部来计算建筑面积，没有封闭的阳台则按水平投影的一半来计算建筑面积。
具体来说就是：半挑半凹的阳台挑出部分按它的底板水平投影面积的一半来计算建筑面积，凹进的那一部分按其净面积的一半来计算建筑面积;凹阳台按其净面积的一半来计算建筑面积;挑阳台(也就是底阳台)按其底板水平投影面积的一半来计算建设筑面积;封闭式阳台，按其外围水平投影面积来计算建筑面积。
商品房的公用建筑面积如何计算?
商品房的公用建筑面积包括以下两个部分：
(1)电梯井、值班警卫室、地下室、过道、公共门厅、设备间、变电室、垃圾道、楼梯间、管道井以及其他在功能上为整栋楼服务的公共用房和管理用房建筑面积，它们都以水平投影面积来计算。
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
商品房的公用建筑面积不包括以下几个部分：
(1)独立使用的地下室、车棚、车库，为多栋楼服务的警卫室和管理用房。
(2)作为人防工程的建筑物。
(3)不属于本栋楼的建筑物，比如说泵房、变电所、锅炉房等。