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近日，网易财经“意见中国——网易经济学家访谈录”栏目专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他坚持学术中立的立场，却因话题敏感而谤满天下。他对政府调控房价所采取的行政手段直言批评。他常常揭示一些学者对房地产的错误认识，主张手段和目的要一致。他如何看房地产领域的行政干预？

董藩教授以其对房地产的尖锐评论，引起诸多争议。在做客网易财经时，董教授明确说：“我是一个有争议的人。”但是他并不接受外界说他一直替开发商的利益说话。他认为自己只是秉持学者的立场。恰恰是那些获得很多赞誉的学者的话却是受利益影响的。

对北京市近出台的外地人必须有五年以上纳税证明才能购房等规定，董藩持反对态度。他说：“中国存在很多不公平的问题，由于户籍而引发的不公平可能是的不公平，而且内容是多的。”“我不是很赞同限购限贷的措施，调控是要搞的，但我们有没有别的方案？能不能在尊重大家的迁徙权、居住权的同时调控供求关系？”

董藩预测，在严厉的行政手段下，房屋租金将暴涨。他说：“这个政策一出来时我就说，2011年租金将大涨30%，我在微博上发了一条，你们也推了，很多人留言骂我，他们认为不可能，当然也有人赞同我的观点。这几天租金的上涨情况已经印证了我的观点。”这是因为，限购打击了租房的供给，却又使得租房的需求增多。

董藩反对房产税，认为房产税不合立法程序，也不合法理，并且会影响和谐。他说：“如果是从严肃的学术角度来看，在中国征收房产税，既没有理由，也没有条件，根本没有办法开征。但是如果病急乱投医，很可能往下推，但会扰乱社会秩序，我们已经看到了重庆和上海的方案，方案拿出来之后大家感到更不公平了。”

董藩认为，对中国的房地产市场，不能简单地按照房价收入比、租金售价比、黑灯率等指标来轻率判定是否有泡沫。因为这些指标本身就存在问题。他认为，去除计算方面的问题，中国的房价并不高。房价上涨是正常现象，下跌才是特殊情况。他主张回到供求关系来调控房价。

网易财经：近微博上有个媒体人说，他刚准备好想买房，却发现被限制买房了。您怎么看？

董藩：很多外地来京的人都很苦恼，我也接到很多电话和留言。户籍制度是历史形成的，世界上只有几个国家存在户籍制度。所以我们改革中有一个非常重要的任务，就是取消户籍制度，使劳动力能够自由流动。这些年来，随着市场经济的发展，户籍制度受到很大冲击，尽管我们没有彻底废除，但在就业方面它的约束力越来越弱了。近由于限购限贷一下把这个话题拉了出来，大家仍然感到户籍制度的严重问题，所以抱怨很多。尽管这是中央不得不采取的措施，但大家心理上很难接受。原来抱怨房价高，结果中央一出手，发现房价与自己已经没关系了，所以这段时间可能会成为大家热议的重点。

我不是很赞同限购限贷的措施，调控是要搞的，但我们有没有别的方案？能不能在尊重大家的迁徙权、居住权的同时调控供求关系？这是我们宏观调控要重点研究的问题。

网易财经：可不可以这样理解，北京的限购政策出来后，目前我们还不能判断未来北京的房价是往高走还是往低走。

董藩：在短期之内几乎可以断定，市场会产生振荡。我自己预测，以北京为例，北京很特殊，政策非常严厉，北京的需求会下降一半，交易量会下降30%左右，或者再多一点，但需求和交易量是两码事，因为很多需求并没有转化成交易，价格的下跌幅度可能没有这么大，比如下跌10%、15%左右，或许有这种可能，还要观察。

当然，我们说会不会下跌10%甚至再多一点，这是从全年来看，而不是指近几个月，从全年来看很有可能会发生这种大调整，因为后面的供应量也在增加。

网易财经：您对未来有什么预判没有，比如取消这种政策。

董藩：这还很难给出说法。为什么这么说呢？应该说限购限贷是不符合市场规则的，从经济学界来看，近的反响和过去有所不同，不管是主张调控的还是主张让市场自动调节的，政策出来后大家的想法都变了，说不能这么调控。

我也感到，并不是不存在限购限贷长期化的可能，原因在哪里呢？在调控达不到目的、找不到正确方案、市场不能稳定的情况下，只要一放松，需求就暴涨，一暴涨，老百姓的抱怨就起来了。现在我们强调建设和谐社会，非常强调社会的安全问题，也强调党和政府怎样更有效地管理社会。

网易财经：近我们发现房屋租赁市场有了价格明显上升的趋势，您怎么看这种趋势？

董藩：我是不主张限购限贷的，我认为这个措施破坏了市场经济规律，对市场机制是有伤害的。这个政策一出来时我就说，2011年租金将大涨30%，我在微博上发了一条，你们也推了，很多人留言骂我，他们认为不可能，当然也有人赞同我的观点。

这几天租金的上涨情况已经印证了我的观点。近签约的一些租赁合同租金普遍上调了10%左右，因为在限购限贷的情况下，原来的有钱人不能把自己的钱投到市场中再买房子出租，也就意味着出租市场供应量将减少，或者说增长幅度被大大压低。承租市场的需求正常上升，而且，由于限购限贷，原本想买房子自己住的人因为不够五年纳税条件一时间买不成了，被迫转入租赁市场，从这个角度来看，租赁市场反而被进一步推升，需求上升。供应减缓，需求上涨，租金就立刻表现了出来，因为租金就是租赁市场的价格，当供不应求时一定会上涨。

网易财经：我们的改革是朝着取消户籍制度的方向发展的，但除了北京的限购，其他很多地方也采取了限购政策，是不是户籍制度改革离改革的初衷越来越远了？

董藩：关于改革，这是一个很沉重的话题，我自己有很多想法，我认为现在改革到了深水区，面临进退两难的地步。为什么这么说呢？在改革过程中，再往下改，可能就会牵涉到我们国家基本制度的调整问题，有些可能是我们很难接受的，这样从某些角度来看改革可能是停留在口号上。而且，我们不希望因为改革而引发社会动荡，所以改革往下走可能就比较难，甚至我们在一定意义上看到了国进民退的迹象。

中国存在很多不公平的问题，由于户籍而引发的不公平可能是的不公平，而且内容是多的。我们希望户籍制度不要成为房地产业发展的制约，也希望外地那些渴望到北京、上海等大城市、核心城市发展的年轻人不要因为户籍制度的存在而放缓前进的步伐。

网易财经：近期关于房地产调控另外一个比较重大的政策，就是房产税，董老师之前提过房产税是违法的，能不能再简单介绍一下您的思路？

董藩：房产税的问题从2003年就提出来了，但没有人搞。2006年国家税务总局说搞过空转实验，我不相信，因为我没有看到任何一个城市拿出所谓空转实验的报告来。这次争论是从2006年开始的，随着争论，地方政府、中央政府似乎把它当成一个宏观调控的措施往下推。

为什么说它违法呢？因为我们国家有《立法法》来规范整个立法秩序的，《立法法》第八条明确规定，除了《婚姻法》《物权法》等基本法规之外，财政、税收、海关、金融、外贸五个方面的法规要由人大制定，因为牵涉到国家基本经济制度。

当然，后面一条说，如果条件不成熟，人大可以授权国务院，由国务院以暂行条例的形式探索。我们看到了很多法规是以暂行条例行使的，由国务院公布，但那是有授权的。历史上只有过两次授权，次是关于工商业的税收可以以国务院的名义颁布条例，再就是企业转制，除此之外再没有过授权。

关于这次的房产税，或者叫物业税，没有授权，所以我们认为从立法条件来讲可能是有一些问题。即使有授权，立法也是相当严肃的事情，当人大授权给了国务院之后，国务院绝不能让重庆或上海去试，这是我们《立法法》所不容许的。

当然，我们还有一系列的问题，从立法法理上来讲通不通？我认为也不通，在中国可能不适合推这项法规。

在中国，房子增值主要来自于土地，但土地仍然是国家的，我们是租赁来的，按照法律规定，70年后，房子连同土地一块儿收归国家，老百姓根本没有得到这笔财产，这期间还让老百姓交财产税，怎么说得过去呢？法理不通。

董藩：它可能会在一段时间内使房价产生振荡，甚至微跌，但房价终还是会掉头向上。

网易财经：刚才您提到，很多老百姓对征收房产税比较支持。您认为他们赞同房产税的观点如果是错的，那错在哪儿呢？

董藩：首先，他们错在认为通过实施房产税可以惩罚富人，富人的房子吐出来后就会到穷人的手里，这是错的。

其次，他们觉得通过征税可以使穷人获得补贴，政府的钱多了就会更多给穷人。我想这个思路也未必对，这就牵涉到我国财政收入和支出有没有很强的约束机制的问题。在过去的经验中我们没看到这一点，不一定税收收入增加，就很快表现在地方开支上给老百姓补贴。

董藩：如果是从严肃的学术角度来看，在中国征收房产税，既没有理由，也没有条件，根本没有办法开征。但是如果病急乱投医，很可能往下推，但会扰乱社会秩序，我们已经看到了重庆和上海的方案，方案拿出来之后大家感到更不公平了。

比如上海，它也知道征收房产税很难，他们规定过去有的房子都不管了，只对新增加的行为进行征税，也不是存量征收。凭什么过去的就放掉，新增加的就必须征？比如新增的都是年轻人，那年轻人就要倒霉。

税收的制定一定要讲公平，但我认为这两个方案在公平性上都不够高，这样的方案如果仅仅是作为探索，我们可以理解，如果把这样的方案向全国推，肯定会搅得大乱。

网易财经：为什么中央出台的一些原则性条款，到了地方反而会出力度比较大的限购措施呢？

董藩：这完全正常。北京近出的政策就比国家的政策更严厉，引起了大家的关注。从2005年以来，宏观调控政策中都有一条：行政问责。只不过过去比较轻，流于形式，但后来发现房价仍然在上涨，压力进一步增大，所以中央政府在行政问责这方面加重了处罚力度。比如约谈，约谈制度对地方政府来说是很有压力的，约谈之后如果你还处理不好，房价继续上涨，很有可能会行政处罚，降职、撤职。地方政府当然不希望受到中央政府的批评，被处分，既然如此，那我们就出更重的政策把房价压住吧。但这个更重的政策就会伤及无辜，有些人认为自己有条件又有理由买房子，但买不成了，所以引发了新的社会矛盾。