2022年之后，中国房产还能买吗
房价下跌，是否意味着不要再买房了呢？比如上一节讲到的周阿姨，比如我们团队小伙伴在二三线的原生家庭，比如我身边在一线城市的朋友，他们可以买房吗?
对于买房，现在市场一般持两个态度，要么是“2022年房价见底，抓紧买”，要么是“房价还得崩，赶紧卖”。要不要买房，这个问题涉及的是绝大多数中国家庭核心的财富积累，值得我们细致分析。
在买房这个问题上，有三重逻辑。
，增长逻辑。分析历史数据，我们会发现，房价涨跌幅和中国经济增长的趋势是一致的。2000年到2012年这13年，以及2013 年到2021 年这9 年，中国平均GDP 增长率分别是10.2%和6.5%，一线城市房产收益率下降的幅度其实比中国经济下行的速度要慢，而三线城市房产的收益率其实从来没有赶上过经济增速。
未来3 年到5 年（现在不能进行1 0 年趋势的判断，因为外部环境变化太大，很多偶然发生的冲击，会把所谓的底层逻辑全部打碎），中国平均GDP 增长率超过5% 的概率很低，可能会在3% 和4% 之间。这就意味着，未来二三线城市房产收益率应该会低于这个数字，而一线城市房产收益率应该略高于这个数字。
但是，需要认清的现实是，未来中国房产的收益率必然是下降的。我们的判断是，一线城市的房产收益率大概在4%~5%，三线城市的房产收益率可能在1%~2%，而且一线城市城区内部分化和二三线不同城市之间的分化会非常严重。
第二，通胀逻辑。房产是抗通胀的资产。虽然2023年中国没有通胀风险，但如果要保一定的经济增速，降低债务，货币和财政政策就需要较大尺度地放开。所以，2024 年后，中国可能会有一定的通胀压力，房产的抗通胀属性会被给予一定的市场溢价。
第三，机会成本逻辑。这是象、个体的逻辑，也是决策时实用的逻辑。所谓机会成本，就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。比如说，今年你手里一共有3 0 0 万元，付了房子的首付后，就没法再买股票、债券了。股票、债券可能挣到的钱，就是你买房的机会成本。
除了这三重逻辑，更直截了当的问题是，我有其他选择吗？然后还要问自己，我的生活目标是什么？这两个问题，每个家庭都需要拷问自己三遍。只有获得清晰的答案，才能为家庭财富做出更好的安排。
人不同，场景不同，答案也不同。我的答案是，一事一议，快速迭代。 下面我们就以三个不同的案例，来讲讲在不同的场景中该如何应对。
四五线城市家庭
以我们家的周阿姨为例。周阿姨一直在大城市里陪伴、照顾老人，但她现在已经五十多岁了，大概再干十年就干不动了，那时她该去哪里呢？留在上海？没有社保、退休金，没有足够的收入，不太现实。想来想去，只能回户籍所在地养老，老家有地，物价低廉，还有基本的社会保障。
那么，周阿姨手里现有的几十万元储蓄能干什么呢？
买股票，买债券？她连基本的概念都没有，别提什么价值投资理念、挑选基金经理，更别提什么宏观策略、股权回报。对于8 0% 以上的中国百姓来说，这些其实十分遥远，掉坑的概率远大于赚钱的概率。
另一个选择是存银行。存银行的利率极低，2022 年，央行三年期定期存款基准利率只有2.75%，存到银行里的钱压根增不了值。不过，存银行的问题还是安全性问题。什么，把钱存银行居然不安全？是的，因为来借钱的太多了。很多人不知道，根据中国人民银行2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查，中囯居民家庭的资金中有一半是现金，其中“白条”（亲戚熟人之间拆借）占中国社会金融资产的1 2% 以上，尤其是县城以下的乡土社会，民间借款比例高达6 4%，这些借款的坏账率不言而喻。同时你可以想象， 一个老人在乡土社会中生活，很多时候逃不开这张网。
曾经有朋友对我说，你要知道，大部分人未来面临的均衡资产收益率是负的。当时我还觉得这句话过于残忍，但在周阿姨问“我的钱应该怎么办”之后，我呆了半天，突然无力地发现，“周阿姨们”并没有更好的选择。房子买下来，可能会是负收益率，但不会血本无归。这不是一个决策，但可能是保证安全底线的次优选择。所以，后我回答周阿姨，那你还是买房吧，不过一定要记得，尽量买县城里学校周边、好出租的地方。
这个问题不是特例。数亿底层劳动人民都面临着这样的问题。在外打工的60 后、70 后回老家买房，可能是因为面临“叶落归根”的问题，而在外的80 后、90 后回老家买房，则是因为面临着“别无选择”的问题。他们的孩子大多留在老家上学。
2022 年以来，各地政府给楼市松绑，积极“救市”，尤其是县级政府，用尽了各种办法，其中一条就是“拿房本入学”。周阿姨老家是湖南省娄底市的一个小县城双峰县，近她告诉我，老家的很多朋友都在买房，因为孩子上小学、中学都是按片区划分，入学需要看房产证，如果没有房产证，入学就会遇到很多麻烦。这样一来，房子即使既没有居住需求也不具备投资价值，但是有入学资格证明的作用，一下子就变成了“刚需”。
很多时候，我们别无选择。
二三线城市家庭
以我们团队小伙伴的原生家庭为例。他们的家分别在山西、山东、贵州、四川、吉林、甘肃等地，父母的职业也多种多样，比如公务员、教师、商人等。他们通常属于城市中产阶级家庭，有一定积蓄，有一定认知能力，也起码有一套属于自己的房产。
小伙伴问我，老师，我们家该怎么办？
说实话，根据宏观判断与历史数据分析，我当然应该告诉他们，未来十年，基金和股票的年化收益率大概率是超过房产的，因为中国的增长将会从城市化驱动转变为好企业驱动，这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。所以，你要做价值投资者，投中国增长。
但我的答案是“买房”。
为什么？因为这是安全底线。
2 0 2 2 年之后，资产的安全底线更加重要。这是一个充满高度不确定性的时代，增长的不确定性是在不断加大的。在趋势确定的时期，“梭哈”趋势可能是策略。但2022年之后，缺乏确定的长期趋势， 任何趋势都可能被反复的波折打碎。任何今天看起来稳妥的投资，明天都可能变成危险的投机。 所以，家庭更需要保底，需要将下限守得更牢，这样才有机会追逐上限。即使追逐上限失败，也不至于导致命运轨迹改变。
2 0 2 2 年，我有一个朋友买了不少黄金，就是小金条那种实物黄金。我觉得不划算，不说别的，实物黄金的磨损和携带都是成本。但朋友有自己的逻辑，他认为，这是应对坏情况的预案，没有收益率的期望，是10%还是-10%，不在考虑范围之内。就像古人身上随时备着的火折子一样，它也许不能照亮旅程，却可以帮助你捱过黑暗的时期。 更何况，这也是一种心理安慰。 时代的动荡不可怕，心理的动荡才是的敌人。觉得心里有底，做人做事才能更好地往前冲。 对于很多二三线城市家庭来说，房产，就是动荡时代的安全底线和心理安慰。你可以问问自己，你的底线是否已经扎得足够牢靠？
在这个案例里，还有一个现实问题——买哪里的房子。
我的答案是，首先支援孩子在北上广深落地生根，帮助孩子付房子的首付，先让一只脚迈进中产的大门。如果家境好，就直接给孩子；如果家境不够好，就当作长期免息或者低息贷款，也算是变相储蓄。剩下的财富，多放一半在金融资产上，其余的可以在所在省份的省会或者大城市买房，即使收益率并不高。
我们团队用详细的大数据做过分析，发现有一个因素对中国人口的流动影响非常显著，那就是广义上的乡土情结。
，人口天然会朝着与自己毗邻的，文化、气候、饮食都相近的都市流动，比如东北人流入北京，华东和华中北部的人流入上海，华中南部的人流入广州、深圳，而西南、西北的人则倾向于成都、西安这些“水土更服”的地方。
第二，除了北上广深外，所有城市的人口流向地都是本省省会，比如湖南人去长沙、辽宁人去沈阳、河南人去郑州、云南人去昆明，无一例外。更有意思的地方是，985、211 大学毕业的学生回本省工作的比例很高，因为更容易进入体制——熟人的社会网络在这种时刻会起到巨大作用。
出于以上原因，我之前给团队小伙伴的建议是，如果在北上广深买不了房子，要“够一够”，尽量买自己所在省份的省会城市的房子，因为这样收益率会偏高。但是2022 年，我觉得要稍微调整一下说法。
比如，我们团队其中一个小伙伴来自山东潍坊，她父母如果再购房，应该在潍坊，还是济南？从纯经济角度分析，应该是后者。但如果考虑到未来不管是潍坊还是济南，房价的涨幅都不一定高出通胀太多，反而是房子本身的附加值，比如学区、
商业便利度，以及物业等因素更容易产生高下之分，决策就会发生变化——孩子在北京，大概率是不会回山东了。自己未来要么去北京， 要么留在老家。把房子买在老家潍坊， 似乎是“选择”，毕竟包括亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在本地，看个病，办点事，聊个天，组个牌局，包括挑个好楼盘，都要方便得多。而如果买到省城济南，虽然离得并不远，但在某种程度上也相当于背井离乡、连根拔起。当然，如果孩子大学毕业后回省城工作，这个决策又会变得很简单。
所以，跟着家庭网络、社会网络走，才是归宿。人类毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动物。
一线城市家庭
以我身边的朋友为例。他们大多生活在北京和上海，是传统意义上的精英家庭、高知，也是有千万元以上流动资金的高净值家庭，拥有两套房，并且处于职业上升期。按照一般人的眼光看，这还有什么烦恼？恰恰相反，这样的家庭其实烦恼并不少。
人类确实是这样一种动物：一旦你拥有过，失去的痛苦会远远超过从未拥有的痛苦。所以，在和大部分人一样烦恼“钱从哪里来”的同时，这些家庭还在担心“钱到哪里去”。尤其是习惯了21 世纪前15 年的平稳高增长模式，2020 年之后的生活，就像一条大河从宽阔平静的水域进入狭窄汹涌的峡谷地带，分外惊心动魄。
但是，我突然意识到，2022 年之后的几年，对这批中上产家庭来说，其实是一个相对友好的时期，是一个财富洗牌的好机 会。
从前中国资产生态的游戏规则，其实是鼓励冒险主义的，正如中国前首富王健林说的，“清华北大，不如胆大”。这中间的曲折，不能简单以对错论之。有很多了不起的企业成长了起来，造就了中国奇迹，但也确实有很多所谓的“原罪”。我在企业家课堂上说过一句话：“那时候你有多宏大的愿景，就有多高远的天空。”当时的上限由愿景决定。但是，从2021 年开始，这个机制发生了结构性转变，“规范”成为关键词，也就是说，不是不允许跳舞，而是要在画定的圈子里跳。边界不再由自己界定，但只要认清边界，在边界内仍然有生存空间。
回到房产这个话题。对于生活在一线、拥有一定积蓄的高净值家庭来说，一线、积蓄，以及相应的社会网络，这些本身就是可以加杠杆的资产。拥有这些资产的家庭如果不敢加杠杆，必然要错过某些可能的春天。
那什么样的杠杆是可加的、在边界内的呢？
杠杆有很多，但基础的、不具有风险的、规范的就是房贷。如果按照30%~50%的首付计算，就相当于你用了两到三倍的杠杆。挑选核心城市的房产，即使房产每年只有5%~7%的涨幅，你也能获得1 0%~2 0% 的年化收益率，几年就能实现资产翻番。对于那些现金流仍然稳定、处于上行期的家庭来说，这是一个风险很低、保险系数很高的策略。
明白了这个逻辑后，我让北京的一个朋友将手里一套普通的小住宅，换成了核心区比较大的房子（个人认为1 2 0~1 6 0 平
方米的房子是保值空间的），但是也不要过大，避免未来的豪宅税。而上海的朋友，没有额度，也没有换房空间，可以考虑在全球的两三个城市的核心区域配置房产（因为杠杆率可以放得很高）。在此之外，再考虑股权资产和数字风险资产。
这些思路都出奇地一致——在现金流条件允许的情况下，在相对安全的优质资产上加杠杆。这就是规范的、在边界内的思路。
但是，你发现了吗，不管在哪个城市，从一线到三线、五线，从国内到国外，所有房产都加了一个定语——核心区，也就是一个城市里人群密度，商业、文化发达的区域。作为一项重要资产，房子价格狂飙的时代已经过去，那么重要的收益来自哪里呢？租金涨幅。所以，配置房产时，一定要挑租售比高的，租金与售价的比值越高，房产就越好出租，租金涨幅也越快。这就好比买了一支股票，开始是成长股，不用看现金分红，只看股价涨幅就行了。但是20 年过去，成长股变成了价值股，这时候股息率就变得非常重要。古今中外，概莫能外，核心区的租售比，租金涨幅快。
掌握了这几个逻辑和原则后，每个家庭就可以做出自己的决策了，比如孩子有出国留学打算的，有习惯海外安静生活的，有适应不了英语环境的，有制度约束的……每个人只能根据自己的情况及时迭代、更新。世界上的问题没有的答案，投资的世界里更没有的对错，不管是自己的状态，还是外部的环境，都处于时刻变化中。
变，才能通。